Dir. Pendaftaran Hak Tanah dan Guna Ruang

19 01 2010

Sub Direktorat Pendaftaran Hak

Dalam UUPA pasal 19 disebutkan bahwa untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.

Pendaftaran tersebut meliputi:

  1. pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah;
  2. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
  3. pemberian surat-surat tanda-bukti-hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

Pengertian pendaftaran tanah menurut PP No.24 tahun 1997 adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan  penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.

Pendaftaran tanah bertujuan :

  1. untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan  hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan,
  2. untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar;
  3. untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

Sub Direktorat Pendaftaran Hak Guna Ruang dan Perairan

Seiring dengan berkembangnya pembangunan di wilayah perkotaan yang menunjukkan bahwa pemanfaaatan tanah tidak hanya terbatas pada bidang tanah yang dikuasai, akan tetapi pemanfaatannya berkembang pada ruang bawah tanah, ruang atas tanah dan ruang perairan. Kondisi ini mendorong instansi yang mengatur masalah pertanahan, yaitu Badan Pertanahan Nasional untuk menentukan kebijakan yang mengatur pemanfaatan ruang atas tanah (RAT), ruang bawah tanah (RBT) dan perairan (RPer).

Pengertian HGRAT/ HGBRT

–          Hak untuk menggunakan permukaan bumi (tanah) seperti hak milik, hak pakai, dan hak guna usaha

–          Hak untuk menggunakan ruang di atas permukaan bumi dan di dalam tubuh bumi

–          Hak mempunyai bangunan yang terdapat dalam ruang di atas permukaan bumi dan dalam tubuh bumi

Subdirektorat Pendaftaran Hak Guna Ruang dan Perairan mempunyai tugas pokok dan fungsi memimpin, mengkoordinir, mengelola, kegiatan penyiapan bahan perumusan kebijakan teknis dan melaksanakan pendaftaran hak guna ruang dan perairan untuk terbentuknya aturan kebijakan teknis pendaftaran hak guna ruang dan perairan dalam rangka pendaftaran hak guna ruang atas tanah dan pendaftaran hak guna ruang bawah tanah serta pendaftaran hak guna ruang perairan.

Dasar hukum pokok-pokok pengaturan hak atas tanah dan hak guna ruang :

–          PASAL 33 UUD 45

–          PASAL 2 dan Pasal 4 UU Nomor 5 Tahun 1960 (UUPA)

–          UU Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun

–          UU Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman

–          UU Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang

Hak Guna Ruang Atas Tanah (HGAT)

  1. Hak Guna Ruang Atas Tanah meliputi hak atas permukaan bumi tempat pondasi bangunan dan hak untuk menguasai ruang udara seluas bangunan tersebut serta hak kepemilikan bangunan.
  2. HGAT tidak terlepas dari hak untuk memiliki atau mepergunakan tanah, perlu dilandasi dengan sesuatu hak atas tanah, misalnya; hak untuk memiliki tanah atau hak guna bangunan, dan hak pakai untuk menggunakan tanah atau memanfaatkan hasil tanah.
  3. Diperlukan hak untuk menggunakan ruang udara di atas permukaan bumi yang dihakinya, ataupun di atas hak orang lain.
  4. Diperlukan hak untuk memiliki bangunan guna kepastian hukum, dari bangunan itu sendiri yang mungkin nilai ekonominya lebih tinggi dari tanah tempat pondasi bangunan.

Hak Guna Ruang Bawah Tanah (HGBT)

  1. Hak Guna Ruang Bawah Tanah meliputi hak atas permukaan bumi yang merupakan pintu masuk/keluar tubuh bumi dan hak membangun dan memakai ruang dalam tubuh bumi, serta hak milik atas bangunan yang berbentuk ruang dalam tubuh bumi.
  2. HGBT tidak terlepas dari hak atas tanah. Untuk memiliki/menggunakan tanah sebagai pintu masuk/keluar tubuh bumi harus dilandasi dengan suatu hak atas tanah.
  3. Sebagai landasan hak untuk menggunakan/memiliki ruangan di dalam tubuh bumi, di bawah tanah yang menjadi hak orang lain.
  4. Untuk kepastian hukum dalam kepemilikan bangunan dalam ruang di dalam tubuh bumi.

Hak Guna Ruang Perairan

Hak Guna Ruang Perairan, Dalam Perspektif hukum agraria Indonesia harus dapat dibedakan antara ruang (lahan) perairan pantai dan ruang laut, karena adanya perbedaan substansial di antara keduanya yang berada dalam satu wilayah yang tidak terpisahkan. Dengan demikian, untuk merumuskan kebijakan dalam pengelolaan sumber daya laut dalam kerangka Marine Cadastre, perlu diperhatikan hal-hal sebagai berikut :

  • Ruang perairan pantai merupakan wilayah yang sangat rentan (fragile), baik ditinjau dari aspek fisik dan ekosistem maupun ditinjau dari aspek hukum dan sosial-ekonomi, yaitu sangat berhubungan erat dengan penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah (land tenureships) daratan (pantai);
  • Ruang perairan pantai merupakan wilayah perairan dangkal, termasuk wilayah yang pada saat air laut surut nampak sebagai ruang daratan, dan oleh karena itu kepemilikan lahan ini dapat dicirikan oleh tipologi atau karakteristik kepemilikan daratan (land-based tenure) maupun runag laut (sea based tenure secara seimbang)
  • Mengingat karakteristik laut dan konsepsi marine cadastre dalam konstelasi UUPA, maka pemberian hak atas pemanfaatan ruang laut dapat dikategorikan ke dalam jenis hak yaitu hak pakai, hak guna bangunan dan hak guna air.

Sampai saat ini peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang pemanfaatan ruang atas tanah, ruang bawah tanah dan perairan masih dalam pembahasan. Padahal UUPA dan beberapa ketentuan peraturan perundangan lainnya mengisyaratkan perlunya pengaturan lebih lanjut mengenai RAT, RBT dan RPer. Namun BPN sebagai lembaga yang mengatur masalah pertanahan di Indonesia dipercaya untuk membuat kebijakan-kebijakan mengenai pemanfaatan tanah dengan membentuk subdirektorat pendaftaran hak guna ruang dan perairan.

Sub Direktorat Peralihan, Pembebanan Hak dan PPAT

Subdirektorat Peralihan, Pembebanan Hak dan PPAT mempunyai tugas menyiapkan bahan perumusan kebijakan teknis dan melaksanakan pendaftaran peralihan dan pembebanan hak atas tanah, serta melaksanakan pembinaan teknis PPAT. Subdirektorat Peralihan, Pembebanan Hak dan PPAT menyelenggarakan fungsi:

  1. penyiapan bahan perumusan kebijakan teknis pendaftaran, peralihan dan pembebanan hak atas tanah dan pembinaan teknis PPAT;
  2. pelaksanaan pendaftaran peralihan dan pembebanan hak atas tanah;
  3. penyaringan, pengendalian, pengangkatan dan mutasi PPAT;
  4. penyiapan pembinaan teknis PPAT.

Subdirektorat Peralihan, Pembebanan Hak dan PPAT terdiri dari:

  1. Seksi Peralihan dan Pembebanan Hak;
  2. Seksi PPAT.

Seksi Peralihan dan Pembebanan Hak

Seksi Peralihan dan Pembebanan Hak mempunyai tugas melakukan penyiapan bahan perumusan kebijakan teknis, mengolah dan menyiapkan bahan peralihan dan pembebanan hak tanggungan dan hak atas tanah.

Seksi PPAT

Seksi PPAT mempunyai tugas melakukan penyiapan bahan perumusan kebijakan teknis, mengolah dan menyiapkan bahan pengangkatan, pembinaan, mutasi dan pemberhentian PPAT, dan pembinaan teknis PPAT.

Tugas dan fungsi PPAT sesuai PP No. 37 1998 pasal 2 ayat 1 adalah melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai Hak Atas Tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh “Perbuatan Hukum” itu

Perbuatan hukum meliputi (Pasal 2 ayat (2) :

  1. Jual beli
  2. Tukar menukar
  3. Hibah
  4. Pemasukan ke dalam Perusahaan (Inbreng)
  5. Pembagian hak bersama
  6. Pemberian HGB/HP atas tanah Hak Milik
  7. Pemberian Hak Tanggungan
  8. Pemberian Kuasa Membebankan Hak Tanggungan

Sesuai PP No. 24 tahun 1997 pasal 39, maka PPAT menolak untuk membuat akta sebagai berikut:

  1. mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun, kepadanya tidak disampaikan sertipikat asli hak yang bersangkutan atau sertipikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan; atau
  2. mengenai bidang  yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan :

1)      surat bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (1) atau surat keterangan Kepala Desa/kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (2); dan

2)      surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertipikat dari Kantor Pertanahan, atau untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan; atau

  1. salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau salah satu saksi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian; atau
  2. salah satu atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak; atau
  3. untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin Pejabat atau instansi yang berwenang, apabila izin tersebut diperlukan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku; atau
  4. obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sedang sengketa mengenai data fisik atau data yuridisnya; atau
  5. tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan.

Kesimpulan

Dari apa yang telah didiskusikan diatas, dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut:

  1. Direktorat Pendaftaran Hak Tanah Dan Guna Ruang merupakan salah satu direktorat yang dalam struktur organisasi termasuk dalam lingkungan Deputi II yang membidangi Bidang Hak Tanah dan Pendaftaran Tanah.
  2. Direktorat Pendaftaran Hak Tanah Dan Guna Ruang terdiri dari 3 (tiga) subdirektorat yang masing-masing mempunyai tugas dan kewajiban masing-masing seperti telah diatur dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia No.3 Tahun 2006 tentang Organisasi dan Tata Kerja Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia.

Saran

Sedangkan dari beberapa masalah yang timbul dalam pelaksanaan tugas, berikut ini beberapa saran yang dapat kami sampaikan:

  1. Dalam kaitannya  agar tidak ada lagi diskriminasi dalam segala urusan pertanahan terutama dalam mengurus hak maupun pengalihan hak pertanahan, Kantor BPN pusat sebaiknya melakukan sosialisasi dan pembinaan mengenai tata cara pengurusan dokumen-dokumen pertanahan yang telah disesuaikan dengan Undang-undang Kewarganegaraan serta mengirimkan surat edaran ke seluruh kantor pertanahan di seluruh Indonesia tentang Undang Undang Kewarganegaraan, yang menyatakan bahwa menghapus diskriminasi dalam hal menyangkut status kewarganegaraan baik Warga Negara Indonesia asli maupun Warga Negara Indonesia Keturunan.
  2. Sering terjadinya kesalahan-kesalahan administratif dalam pengurusan akta maupun surat-surat lain yang berkaitan dengan pertanahan merupakan “pr” bagi Kantor Pusat dan Wilayah BPN untuk melakukan sosialisasi serta pembinaan lebih lanjut mengenai aturan-aturan tata cara pendaftaran dan pengalihan Hak atas tanah kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan Kantor-kantor Pertanahan. Sedangkan, yang berkaitan dengan pengelolaan dokumen, sebaiknya menggunakan sistem komputerisasi dalam mengelola data secara online atau lebih sering disebut sistem informasi dan manajemen pertanahan nasional (SIMTANAS). Dengan menggunakan sistem komputerisasi tersebut, dokumen dapat dengan mudah dicari dan diklasifikasikan. Yang pada akhirnya dapat meminimalisasi adanya konflik dan sengketa dikemudian hari.
  3. Diperlukan peraturan yang mengatur tentang HGAT dan HGBT serta Marine Cadastre, hal ini dikarenakan belum adanya peraturan yang secara tegas mengatur mengenai hal tersebut, selain itu untuk melindungi wilayah perairan di Indonesia yang merupakan bagian tak terpisahkan dari Wilayah NKRI, khususnya dalam peraturan keagrariaannya.
  4. Perlu adanya penerapan sanksi yang cukup tegas terhadap PPAT yang kredibilitasnya kurang serta memberi reward kepada PPAT yang mempunyai kredibilitas yang baik.

Aksi

Information

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s




%d blogger menyukai ini: